Les 3 (faux) plafonds de la loi Duflot

de | 8 septembre 2013

Loi DuflotSi vous vous intéressez aux possibilités de réduire vos impôts en bénéficiant du dispositif dit Duflot et que vous tapez « duflot » dans votre moteur de recherche vous allez voir arriver tout un tas de liens qui vont vous orienter vers des sites aux consonnances poétiques du genre toutsurlaloiduflot.org ou myduflot.com

 

En parcourant ces sites vous découvrirez rapidement

1/qu’ils ne sont pas toujours à jour
2/que leur principal objectif est de d’obtenir vos coordonnées.

Pour vous renseigner le plus simple et le plus sûr est d’aller chercher l’info sur le site des impôts. Là, a priori, l’information sera la bonne, et vous ne serez pas assailli de coups de fil (en principe)…

C’est là, ça vous évitera de chercher
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F31151.xhtml

Pour bien comprendre les principes de ce dispositif, il faut rechercher les objectifs du gouvernement. Ces objectifs vont définir les caractéristiques des appartements qu’il souhaite que les investisseurs acquièrent. En effet la contrepartie d’une réduction du prix de 18%, ce qui vous en conviendrez n’est pas rien, est pour le gouvernement (et pour l’économie française en général) que la construction redémarre et que les candidats à la location puissent trouver un appartement à louer près de leur lieu de travail et dans des conditions financières supportables.

Les objectifs sont donc que les appartements soient situés dans des zones tendues (avec une forte demande locative) et que les loyers soient faibles. Ces objectifs ne sont contradictoires qu’à première vue et ne s’appliquent que pendant la durée de l’engagement de location. Fondamentalement, les exigences des investisseurs sont respectées et notamment la principale, il faut que le bien qu’ils achètent intéresse des candidats à la location.

Ces objectifs se traduisent par les contraintes suivantes exprimées sous forme de plafonds:

1/Un plafond sur les loyers en fonction des zones géographiques

Bien évidemment, ces plafonds prennent en compte les coûts de l’immobilier. C’est le coût du foncier (les terrains) qui provoque pour l’essentiel de ces différences de coûts. Les autres coûts, matériaux et main d’oeuvre, sont sensiblement les mêmes sur tout le territoire.

Abis 16,52€/m2/mois
A 12,27/m2/mois
B1 9,88/m2/mois
B2 8,39/m2/mois

 

Ces prix au m2 sont ensuite pondérés par la surface, en effet,  plus les appartements sont petit plus les coûts au m2 des loyers sont élevés. Pour prendre ce paramètre en compte, les plafonds des loyers sont soumis à un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante: 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement).

2/Un plafond en fonction des ressources des locataires

Ce plafond est lié à la volonté du législateur de favoriser les locataires gagnant de « petis » salaires et d’éviter que les proprietaires ne privilégient les locataires ayant les plus gros revenus.

Ces plafonds varient en fonction des zones géographiques vues plus haut et du nombre de personnes dans le foyer des locataires. A titre d’exemple ce plafond est de 101 589€ en zone Abis pour un foyer fiscal composé d’une personne seule ou d’un couple avec  3 personnes à charge.

Compte tenu de plafonds relativement élevés, le respect des contraintes de revenus plafonnés des locataires n’est pas une véritable contrainte pour les propriétaires.

3/Un  plafond du prix au m2 de 5500€

Cette contrainte n’en est pas véritablement une. D’abord parce que ce montant est relativement élevé et qu’en dehors de Paris et de l’hypercentre des grandes villes ou des communes limitrophes de Paris il n’est pas atteint. D’autre part même s’il est atteint c’est uniquement sur la partie qui dépasse ce montant que la défiscalisation de 18% ne s’applique pas.

Le dispositif Duflot est, à mon avis, bien adapté aux préoccupations des investisseurs et à celles du gouvernement. Pour ceux qui connaissent mon tempérament contrariant, je pense en fait que le fait que les investisseurs aient boudé le dispositif Duflot est une excellente raison de s’y intéresser.

N’hésitez pas à me contacter pour en savoir davantage.

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