Les avantages des SCPI de défiscalisation

de | 20 août 2016

SCPI Scellier Une SCPI c’est tout simplement une société qui achète des immeubles et les loue. Elle achète les immeubles avec les fonds que lui apportent les associés et ensuite elle gère les immeubles. Il peut s’agir d’immeubles d’habitation, de bureaux, de commerces, c’est toujours le même principe.

On peut se poser la question de l’intérêt de confier à une SCPI le soin d’acquérir et de gérer un immeuble, plutôt que de s’en occuper soi même.

L’intérêt le plus évident, pour l’investisseur, est la diversification. En effet la SCPI va collecter des fonds qui vont lui permettre d’acheter plusieurs immeubles dans plusieurs villes. L’associé de la SCPI va de fait être investi de façon diversifiée, sur plusieurs immeubles, sur plusieurs types de biens, sur plusieurs régions.

Un autre intérêt de ce type d’acquisition, c’est que le montant de l’investissement peut être taillé sur mesure, puisque le prix de souscription de la part est en général de quelques centaines d’euros.

L’autre intérêt, à mon sens, c’est que la gestion va être confiée à une société dont c’est le métier et dont on peut penser qu’elle va mettre en oeuvre tout son savoir-faire pour optimiser le taux d’occupation des immeubles.

Voila pour les principaux avantages des SCPI, mais une catégorie de SCPI mérite le détour, je veux parler de SCPI fiscales, et plus particulièrement des SCPI Pinel.

Pour une SCPI « Pinel », la réduction d’impôt accordée aux associés investisseurs, est similaire à celle d’un investissement « Pinel » en direct, 18% réparti sur 9 ans. Il est à noter que 100% de l’investissement en parts de SCPI Pinel sont pris en compte dans le calcul de la défiscalisation.

Un autre point important, c’est que la réduction d’impôt est applicable au titre de l’année du paiement de la souscription, sans attendre la livraison et la location des logements.

Cet avantage est accordé dans la mesure où les parts sont conservées environ 13 ans. IL faut savoir en effet que les SCPI Pinel , comme toutes les SCPI fiscales, sont dissoutes au terme de la durée de l’avantage fiscal. Le gérant de la SCPI va vendre, à la découpe, les appartements soit aux locataires soit à de nouveaux acquéreurs. Les fonds récupérés lors de ces ventes seront restitués aux associés.  Un investissement dans une SCPI Pinel exclut donc toute possibilité, dans de bonnes conditions, de désinvestir avant cette échéance.

J’ai étudié plusieurs SCPI Pinel en considérant l’importance du montant collecté, l’expérience des gérants, les choix d’investissement, la localisation géographique et le respect des normes environnementales. Dans tous les cas il s’agit de SCPI à capital fermé, les montants envisagés pour la collecte sont de plusieurs dizaines de millions d’euros.

A titre d’exemple, un investissement de 50 000€ (financé en cash ou par un emprunt) va permettre une réduction d’impôts de 950€ tous les ans pendant  9 ans. Les revenus fonciers seront perçus en général fin 2014, les fonds apportés étant entre temps rémunérés au taux monétaire.

La rentabilité est largement améliorée par l’économie d’impôts. Ensuite, les revenus seront déclarés en tant que revenus fonciers et intégrés aux autres revenus fonciers éventuels.

Investir dans une SCPI Pinel peut donc s’étudier, bien évidemment toujours avec votre conseiller préféré, l’objectif à atteindre n’étant pas, bien évidemment, de vouloir seulement faire une économie d’impôts, mais d’investir intelligemment et de diversifier ses sources de revenus.

Alors pour plus d’infos, n’hésitez pas à consulter votre CGP favori…

6 réflexions au sujet de « Les avantages des SCPI de défiscalisation »

  1. Rémy

    Merci pour cette approche des SCPI Scellier,

    je comprends fort bien l’intérêt fiscal ainsi que l’investissement ticket d’entré réduit.

    Je me pose deux questions : la diversification ne rend-elle pas flou la réalité de la rentabilité et surtout la création de valeur (d’actif) dans la durée. Je crains que notre vision à 13 ans ne puisse sécuriser ce genre d’investissement quant à la revente. (Quel valorisation, quels acheteurs, quel fiscalité en 2022 ?).

    Je vous rejoins sur l’importance de ne pas y voir qu’un intérêt fiscal mais de réfléchir à long terme, c’est pourquoi cette forme de titrisation de l’investissement ne le rendant que peu tangible me sécurise peu.

    Rémy

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    1. Jean-Yves BESSENAY Auteur de l’article

      La pierre papier relève effectivement de la tendance générale à « titriser » l’investissement immobilier. Pourtant à la différence d’autres formes de titrisation, je pense bien évidemment à celle des emprunts immobiliers, le sous-jacent dans le cas de la pierre papier est bien réel et tangible, la liste des immeubles détenus par la SCPI est connue, les noms des locataires également.
      La détention en direct de l’immobilier impose au propriétaire davantage de contraintes, tous les investisseurs ne sont pas prêts à consacrer du temps à la gestion. En délégant la gestion à la gérance de la SCPI l’investisseur va perdre en effet le contact avec la réalité de l’immobilier, de la demande locative et du fameux l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.
      Ceci dit tout est question de dosage dans la répartition du patrimoine, quelle proportion l’immobilier représente-il, tout est question d’âge de l’investisseur, quels efforts l’investisseur va-t-il consacrer à la gestion de son immobilier et surtout tout est question de sensibilité de l’investisseur, quelle relation « affective » l’investisseur a avec son patrimoine.
      Pour le reste, sur le plus long terme, les questions posées sur la valorisation, la revente de l’immobilier, peuvent être posées mais elles ne sont pas liées, à mon sens, au fait que l’immobilier soit détenu par une SCPI plutôt qu’en direct.

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  4. bregere

    Bonjour, si aujourdhui j’achète un bien immobilier ex de 100 000€ est-ce que je perçois les loyers rapidement. Merci

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    1. Jean-Yves BESSENAY Auteur de l’article

      Cela dépend des SCPI. Les SCPI Scellier acquièrent des immeubles permettant de bénéficier de la loi Scellier, elles achètent donc des immeubles sur plans. Les loyers fonciers sont versés par la SCPI quand les appartements achetés sont construits et loués. En général 18 mois à 2 ans plus tard.
      Dans l’intervalle vous percevez des revenus monétaires.
      L’économie d’impôts est immédiate, elle s’applique sur les revenus de l’année où vious achetez les parts de SCPI Scellier.
      A votre disposition pour précisions.

      Jean-Yves BESSENAY

      PATRIMOINE Ingénierie Consulting
      30 rue Léon Noël
      06400 CANNES

      +33 4 93 69 21 68
      +33 6 84 35 06 48
      http://www.patrimoine06.fr

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