Acquérir des parts de SCPI en démembrement
Le démembrement de SCPI peut résulter d'une obligation civile suite au décès par exemple du plein propriétaire. Dans le cas du choix, par le conjoint survivant, de l'usufruit, les SCPI vont permettre au conjoint usufruitier de dégager des revenus réguliers.
Le démembrement peut aussi résulter de la volonté par les acheteurs d'acquérir ensemble les SCPI. Une convention de démembrement d'une durée prédéfinie sera faite entre l'usufruitier et le nu-propritaire.
Le calcul actualisé des flux futurs que représentent les loyers permettra de valoriser sur le plan économique la répartition du coût de la nue-proprité et celle de l'usufruit.
Le nu-propriétaire et l'usufruitier se partagent ainsi les droits de la SCPI pendant une période déterminée à l’avance. La quote-part de chacun sera définie en fonction notamment du rendement du bien.
Pendant la durée de la convention de démembrement, l’usufruitier percevra l’ensemble des revenus du bien. Le partage temporaire des droits (usufruit et nu-propriété) peut être réalisé par donation de l’usufruit de ces droits ou par cession de ces derniers.
Le nu-propriétaire se constitue un patrimoine en ne payant qu’une quote-part de la pleine propriété des parts de la SCPI, quote-part définie en fonction de la durée du contrat. En contrepartie, il ne percevra pas de revenus durant le démembrement.
Pour ce faire, il peut soit acquérir directement les parts avec ses fonds propres, soit contracter un emprunt (crédit SCPI par exemple). Toutefois s’il contracte un emprunt pour l’acquisition de la nue-propriété de parts, les intérêts du prêt ne seront pas déductibles. L’acquisition de la nue-propriété permet au nu-propriétaire de ne pas être soumis à l’ISF sur les parts de la SCPI, c’est l’usufruitier qui en sera redevable.
L’usufruitier ne paie qu’une quote-part de la pleine propriété alors qu’il bénéficie de l’ensemble des revenus générés. Son taux de rendement est alors très élevé sur une période définie. Quand il dispose de déficits fonciers non imputés, il percevra les revenus du bien démembré en franchise fiscale, à due concurrence des déficits préexistants.
Au terme du contrat, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts, l'usufruit rejoint la nue-propriété hors fiscalité. Il retrouve donc la totalité des parts en n’en ayant financé qu’une quote-part. Il se retrouve donc imposable à l’ISF sur l’ensemble des parts de la SCPI. Il percevra désormais les revenus fonciers.
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