Le démembrement de propriété dans le neuf
Le démembrement de propriété permet de séparer le droit de propriété en deux parties, la nue-propriété et l'usufruit.
Le démembrement est très souvent utilisé dans une logique de transmission de patrimoine, la donation aux enfants de l'usufruit se fait sur la base de la seule valeur de l'usufruit (et donc avec des droits de donation calculés sur la valeur de l'usufruit) ce qui diminue les droits de donation.
Au décès des parents, l'usufruit et la nue propriété se rejoignent sans frais. La transmission aux enfants a donc été faite à moindre coût
La réunion de l'usfruit et de la nue-proprité peut se faire, et c'est le cas général, au décès de l'usufruitier, on parle de démembrement viager.
Mais cette réunion de l'usufruit et de la nue proprité peut également se faire de façon conventionnelle au bout d'un laps de temps défini dans une convention, on parle de démembrement conventionnel.
Il est ainsi possible d'acquérir la seule nue-proprité d'un bien immobilier et au terme d'une durée définie dans la convention d'en devenir plein propritaire.
En n'achetant que la nue-propriété, l'acquéreur détient un droit réel sur le bien, à un coût moindre et avec une fiscalité qui lui sera favorable, pas de loyers pendant la durée du démebrement et pas de coût au terme.
On peut d'une certain façon considérer que la différence de coût entre la nue-propriété et la pleine propriété correspond aux loyers que l'on a pas perçu pendant la durée du démembrement.
Des programmes spécifiques permettent de bénéficier de ce mécanisme dans le neuf. La société PERL (Pierre Epargne Retraite Logement) s'est ainsi spécialisée dans la vente aux investisseurs de la nue-propriété de programmes qu'elle construit un peu partout en France.
L'investisseur bénéficie d'un prix d'achat très avantageux sur des secteurs généralement porteurs de plus-value à terme. Dans le cadre de ces programmes, les appartements sont vendus en nue-propriété à environ 56 % de leur valeur en pleine propriété.
Pendant toute la durée du démembrement, l'usufruitier, en général un bailleur social, prend toutes les dépenses à sa charge, dépenses d'entretien, taxe foncière, frais de remise en état des lieux (parties communes comme privatives).
Le nu propritaire aura au terme de la convention de démembrement la pleine propriété du bien.
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